Có một số thắc mắc phổ biến của người dân khi mua, sử dụng chung cư là khi chung cư hết hạn sử dụng hoặc hư hỏng nặng, liệu chúng có bị mất hoàn toàn hay có thể được cải tạo hoặc xây dựng lại?
Cách xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, khi căn hộ chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc gặp vấn đề nghiêm trọng như nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình chung cư để tiến hành xử lý theo quy định sau đây:
Tình huống 1: Tiếp tục áp dụng.
Chủ sở hữu nhà chung cư có thể tiếp tục sử dụng căn hộ nếu đảm bảo chất lượng và an toàn cho người dùng, theo thời hạn được ghi trong kết luận kiểm định, trừ hai trường hợp sau đây:
Khu chung cư bị hư hỏng, không thuộc diện phá dỡ nhưng nằm trong khu vực cần cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở được phê duyệt theo quy hoạch.
Các căn hộ trong tòa nhà chung cư không nằm trong danh sách bị phá dỡ hoặc chưa nằm trong danh sách bị phá dỡ, nhưng tất cả các chủ sở hữu đã đồng ý phá dỡ để xây dựng lại tòa nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp thứ hai: Bị cấm tiếp tục sử dụng.
Trong trường hợp căn hộ chung cư gặp sự cố nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải đưa ra kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo cho UBND cấp tỉnh thông qua văn bản, nhằm thông báo tình trạng này đến chủ sở hữu căn hộ.
Chủ sở hữu căn hộ chung cư phải chịu trách nhiệm về việc tháo dỡ và cải tạo căn hộ, xây dựng lại căn hộ chung cư mới hoặc chuyển giao cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc tháo dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
* Xử lý căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất có căn hộ chung cư thuộc diện cần phá hủy.
Theo khoản 3 của Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, quy định về việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ như sau:
Nếu khu đất có nhà chung cư vẫn đáp ứng được quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu có thể cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư mới.
Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chuyển giao lại căn hộ này cho cơ quan có thẩm quyền để tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Trong trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không tuân thủ quy định về việc phá dỡ hoặc bàn giao nhà ở, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định cưỡng chế để tiến hành phá dỡ hoặc di chuyển để bàn giao nhà ở.
Ngoài ra, điểm D của Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các vấn đề liên quan đến giải quyết chỗ ở và quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà chung cư như sau:
“Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Khi chung cư bị phá dỡ, người dân sẽ được sắp xếp tái định cư. Đối với quyền sử dụng đất của chủ sở hữu chung cư, họ có thể tiếp tục sử dụng đất nếu chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại.
Chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ không bị mất trắng (Ảnh minh họa)
Phương án bố trí nhà ở tái định cư
Trường hợp 1: Tiến hành phá hủy để đổi mới, xây dựng lại tòa nhà chung cư.
Theo Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu chung cư bị phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại sẽ được thực hiện theo các quy định sau đây:
Trong trường hợp chủ sở hữu không muốn định cư lại tại cùng địa điểm, sẽ được sắp xếp nhà ở và đất ở tái định cư tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương.
Nếu chủ sở hữu muốn tái định cư tại chỗ, họ sẽ được cung cấp một căn nhà mới có diện tích ít nhất bằng hoặc lớn hơn căn nhà cũ.
Trong trường hợp Nhà nước quyết định đầu tư cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, nếu có sự chênh lệch về giá trị giữa nhà cũ và nhà mới, việc thanh toán sự chênh lệch sẽ tuân theo phương án tái định cư đã được thông qua. Trong khi đó, nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu đạt được thỏa thuận đầu tư cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, việc thanh toán sự chênh lệch giá trị sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Người được bố trí tái định cư sẽ nhận được sự hỗ trợ theo quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ngoài việc được bố trí tái định cư.
Trường hợp 2: Hủy bỏ để xây dựng công trình khác.
Theo quy định tại Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, việc cung cấp lại nơi ở mới cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư phải đồng thời tiến hành phá dỡ nhà cũ để thực hiện xây dựng công trình khác theo cách sau đây:
Được thuê, thuê mua, mua căn hộ thương mại.
Được thuê, thuê mua, mua căn hộ ở xã hội.
Lưu ý: Các hộ gia đình và cá nhân có thể tự lựa chọn mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở thương mại trong khu vực tái định cư hoặc được Nhà nước cấp đất để xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Về nơi lưu trú tạm thời trong quá trình cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư.
Nếu Nhà nước quyết định đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án sẽ phải đảm bảo chỗ ở tạm thời cho cư dân hoặc thanh toán tiền để họ tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu có thể đồng ý đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong thời gian cải tạo, xây dựng lại, các bên sẽ thỏa thuận về chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư.
Chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được đảm bảo quyền lợi của mình ngay cả khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ.
Nếu chất lượng và an toàn của chung cư được đảm bảo, chủ sở hữu chung cư có thể tiếp tục sử dụng hoặc được phép cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư.
Trong trường hợp bị hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn thì sẽ được phá hủy.
Nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ, phá dỡ sẽ được thực hiện để xây dựng nhà chung cư mới và tiếp tục quyền sử dụng đất có nhà chung cư.
Nếu phá dỡ để xây dựng công trình mới, ta cần sắp xếp tái định cư ở một vị trí khác. Quyền sử dụng đất có chung cư sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật đất đai, bao gồm việc được bồi thường đất nếu đáp ứng các điều kiện cần thiết.
≫> Ít ai biết: Mua căn hộ chung cư người dân đã mua cả mảnh đất.
Khắc Niệm.
