Đất thổ cư, một loại đất có giá trị cao, thường được người dân xin chuyển từ đất nông nghiệp lên. Nhưng đất thổ cư là gì? Và để chuyển lên đất thổ cư, cần thực hiện những gì? Tất cả những thắc mắc này sẽ được giải đáp chi tiết trong bài viết sau đây.
1. Đất thổ cư là gì?
Theo mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành ba nhóm: đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
TT | Nhóm đất | Loại đất |
1 | Nhóm đất nông nghiệp | Gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác. |
2 | Nhóm đất phi nông nghiệp | Gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ… |
3 | Nhóm đất chưa sử dụng | Gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. |
Theo quy định pháp luật về đất đai, không có loại đất nào được gọi là đất thổ cư.
Đất thổ cư được sử dụng phổ biến để chỉ đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (viết tắt là ONT) và đất ở tại đô thị (viết tắt là OĐT). Đây không phải là loại đất được quy định bởi luật đất đai, mà chỉ là cách gọi thông thường của người dân.
Theo Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở sử dụng bởi hộ gia đình và cá nhân được coi là loại đất ổn định lâu dài, không có thời hạn sử dụng xác định (không phải là sử dụng vĩnh viễn).
2. Phân loại đất thổ cư
Hiện tại, đất thổ cư được phân thành hai loại chính là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.
2.1 Đất đô thị xây dựng.
Theo quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư đô thị (ODT) được sử dụng cho mục đích xây nhà ở và xây dựng các công trình đời sống trong khu dân cư đô thị. Loại đất này được áp dụng các chính sách riêng biệt trong lĩnh vực pháp luật đất đai, bao gồm thuế, hạn mức sử dụng đất, và cấp giấy phép xây dựng.
Đất đô thị có nhiều đặc điểm tương tự như đất thổ cư thông thường như:
Được kiểm soát bởi quận, thành phố, thị xã, khu dân cư được lập kế hoạch của đô thị mới….
Khu đất cư trú tại thành phố sẽ bao gồm:
Đất để xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng căn nhà; hoặc.
Khu vườn và ao cách nhau không xa trên cùng một mảnh đất trong khu đô thị.
2.2 Đất nông thôn sử dụng cho mục đích ở.
Theo quy định tại Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn (OTN) là đất được xã quản lý và nằm trong khu vực nông thôn. Tuy nhiên, đất nằm trong khu đô thị đang được quy hoạch để phát triển thành thành phố không được coi là đất ở nông thôn.
Đất ở nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và mang những đặc điểm sau:.
Ranh giới địa chính nằm ở vùng nông thôn và được xã quản lý.
Có chính sách thuế cùng với quy hoạch cá nhân.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn được chia thành các loại như sau:
– Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;.
Khu vườn, ao trong cùng mảnh đất thuộc khu dân cư nông thôn.
3. Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu?
Hiện nay, thời gian sử dụng đất thổ cư được phân thành hai loại:
Loại đất thổ cư có thời gian sử dụng giới hạn.
Loại đất đô thị được sử dụng ổn định, lâu bền.
Trong trường hợp của loại đất có thời hạn sử dụng, thì thời hạn sử dụng đất thổ cư sẽ được quy định trong các giấy tờ đất và hợp đồng mua bán đất. Thông thường, thời hạn của các loại đất này có thể là từ 20 đến 50 năm hoặc 70 năm.
Đối với đất thổ cư dùng lâu dài và bền vững, thời gian sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất hiện tại và có bị thu hồi bởi Nhà nước hay không.
4. Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư
Các địa phương có quy định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư, do đó, điều kiện tách thửa cũng không giống nhau. Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn quy định những điều kiện tách thửa cơ bản sau đây cần tuân thủ:
Để sử dụng đất, cần có giấy chứng nhận xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất.
Đất chia lô không có tranh cãi.
Đất chia lô không nằm trong các trường hợp:
Hiện đang bị tạm giữ tài sản.
Không nằm trong các dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch;.
Không thuộc vùng đã được thông báo thu hồi đất….
Để đảm bảo diện tích tối thiểu cho việc tách thửa, theo quy định của Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân sẽ quy định diện tích tối thiểu cần thiết để tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị.
Ví dụ tại TP. Hà Nội, theo khoản 1 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, các thửa đất tách thửa cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Kích thước ngang và kích thước dọc phải lớn hơn hoặc bằng 3m so với quy định xây dựng.
Khu vực các phường, thị trấn có diện tích tối thiểu là 30m2 và các xã còn lại có diện tích tối thiểu là 50% hạn mới giao đất ở.
Khi tách thửa đất và tạo ngõ đi riêng, ngõ đi phải có mặt cắt ngang ít nhất là 2m đối với thửa đất ở xã và 1m đối với thửa đất ở phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
Hãy liên hệ ngay tổng đài 1900.6192 của Luật Việt Nam để nhận thông tin chi tiết về các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai.
5. 3 nội dung cần lưu ý khi chuyển sang đất thổ cư
5.1 Điều kiện chuyển đổi sang đất đai đô thị.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:.
“Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Nếu không phải là đất ở, thì không được phép xây dựng nhà ở. Để xây nhà ở, cần phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo điều 57 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi các loại đất sang đất ở (đất thổ cư) yêu cầu phải có sự xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào điểm d và điểm e.
Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện. Điều này áp dụng cho huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương. Loại đất trước đó không phải là đất ở.
Theo đó, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:.
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
UBND cấp huyện quyết định cho phép hộ gia đình và cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển, miễn là khu vực đó được quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình và cá nhân chuyển đổi từ đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sang đất ở khi đáp ứng đủ hai điều kiện sau:
Cấp huyện có kế hoạch hàng năm về sử dụng đất, cho phép chuyển đổi đất sang mục đích ở nếu được phê duyệt; nếu không được phê duyệt, thì phải chờ đợi.
Tôi muốn nộp đơn xin thay đổi mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Mỗi năm, kế hoạch sử dụng đất sẽ được công khai để người dân có thể kiểm tra hoặc tham khảo ý kiến từ các công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
5.2 Quy trình chuyển đổi sang đất ở.
Các giai đoạn đăng ký chuyển đến khu đất xây dựng được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1. Sắp xếp tài liệu.
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ, bao gồm:.
Đơn xin phép thay đổi mục đích sử dụng đất.
Tài liệu chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Gửi và thu nhận hồ sơ.
Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Cách 2: Nếu chưa có Bộ phận một cửa, bạn có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3. Đáp ứng đòi hỏi.
Trong giai đoạn này, công dân cần chú ý trọng tâm quan trọng nhất là thanh toán tiền sử dụng đất.
Bước 4. Đưa ra kết quả.
5.3 Khoảng thời gian để hoàn thành thủ tục xin chuyển đổi sang đất thổ cư là bao lâu?
Theo Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian xử lý không được vượt quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian xử lý có thể kéo dài lên đến 25 ngày.
Thời gian không bao gồm thời gian nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật và không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
5.4 Khoản phí để chuyển đổi thành đất thổ cư là bao nhiêu?
Khi chuyển từ đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần phải chi trả một số khoản phí bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ. Chi tiết như sau:
Về việc sử dụng đất (Ví dụ trong trường hợp chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở):.
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
Số tiền phải trả để sử dụng đất bằng 50% của hiệu giá đất sử dụng cho mục đích khác và giá đất nông nghiệp.
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước cấp miễn phí sang đất ở.
Tiền phải trả để sử dụng đất bao gồm sự khác biệt giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Về phí trước bạ:
Phí trước bạ = (Giá đất theo bảng giá đất nhân Diện tích) nhân 0.5%.
(Theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 của Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP).
Về phí cấp Giấy chứng nhận:
Mỗi tỉnh, thành phố có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần phát.
Về phí đánh giá tài liệu:
Phí đánh giá tài liệu do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Đây là định nghĩa của đất thổ cư. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ số điện thoại 1900.6192 để được hỗ trợ ngay.
