Khi mua nhà chung cư, nhiều người thường băn khoăn về thủ tục làm sổ đỏ hay sổ hồng. Dưới đây là những thông tin cần thiết để giải đáp mọi thắc mắc.
Sổ hồng nhà chung cư là gì?
Sổ hồng là một cuốn sổ có màu hồng, được Bộ Xây dựng ban hành để xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cá nhân. Vì vậy, mẫu sổ hồng chung cư còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư hoặc “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.
Sổ hồng chung cư sẽ được cấp cho bạn nếu bạn sở hữu căn hộ chung cư nhưng không có quyền sở hữu đất.
So với sổ đỏ, phạm vi ghi nhận ở sổ đỏ rất đa dạng, có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng… Trong khi phạm vi ghi nhận sở hữu ở sổ hồng chỉ là sở hữu nhà hoặc sử dụng đất ở chứ không có các loại đất khác. Đây là điều khác biệt lớn nhất giữa sổ đỏ và sổ hồng ngoài hình thức hai loại sổ.
≫>>Xem thêm: Phân biệt sổ trắng, sổ hồng, sổ đỏ có gì khác biệt?
Thời hạn cấp sổ hồng chung cư
Theo quy định tại Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, người mua phải đến các cơ quan ban ngành có chức năng để yêu cầu cấp giấy chứng nhận sở hữu đất và nhà ở trong vòng 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua.
Theo quy định của pháp luật, sổ hồng được cấp cho căn hộ chung cư có thời hạn là 50 năm. Điều này có nghĩa là khách hàng có quyền sử dụng căn hộ trong vòng 50 năm. Sau khi sử dụng 5 năm, khách hàng có thể chuyển nhượng căn hộ cho người khác. Người chủ mới sau khi mua căn hộ sẽ còn lại 45 năm quyền sở hữu căn hộ này.
Lệ phí làm sổ hồng chung cư
Theo quy định của Điều 49 Luật Nhà ở năm 2009, phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và nhà ở không vượt quá 100 nghìn đồng đối với cá nhân và không vượt quá 500 nghìn đồng đối với các tổ chức khi đề nghị cấp giấy sử dụng đất ở và nhà ở lần đầu.
Lưu ý khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng
Chủ đầu tư có rất nhiều lý do để hoãn việc cung cấp sổ hồng cho bạn. Tuy nhiên, đa phần lý do đó đều xuất phát từ các nhà đầu tư và có thể chia thành 3 lý do chủ yếu như sau:
2. Để xin cấp Giấy Chứng Nhận, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai. Sau khi hoàn thành, chủ sở hữu nhà ở mới được nhận Giấy Chứng Nhận từ cơ quan chức năng.
2. Trước khi yêu cầu cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ, chủ đầu tư đã thế chấp tài sản tại ngân hàng mà chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, để được cấp Giấy Chứng Nhận, chủ sở hữu nhà ở phải cung cấp các giấy tờ chứng minh việc xây dựng hợp pháp và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi đã thế chấp tài sản, chủ đầu tư đã giao các giấy tờ này cho ngân hàng giữ. Do đó, không đủ hồ sơ để yêu cầu cấp Giấy Chứng Nhận.
Do sự chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt từ phía chủ đầu tư, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận cho căn hộ trước khi hoàn công hoặc nếu việc xây dựng không tuân thủ đúng bản vẽ thiết kế.
Xây dựng mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định của Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP để ngăn chặn việc lấn chiếm không được cấp Giấy Chứng Nhận.
5. Đất dùng để xây dựng chung cư bị vi phạm quy định về chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 35 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, do đó không được cấp Giấy Chứng Nhận.
6. Mặc dù chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, chủ đầu tư đã xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định của pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở trước khi hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Điều 6, Khoản 1 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở khi đã đáp ứng đủ các yêu cầu pháp lý.
7. Vì chủ đầu tư đã trễ nộp hồ sơ để xin cấp Giấy Chứng Nhận.
Do những lý do trên, việc mua chung cư chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro tiềm ẩn và người mua không thể đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể tiến hành mua chung cư chưa có sổ hồng với những lưu ý dưới đây để tìm được giải pháp có hiệu quả về kinh tế và an toàn về pháp lý.
Nếu bạn mua căn hộ chung cư trực tiếp từ các nhà đầu tư thì hợp đồng mua chung cư phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu sau 30 ngày từ thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng và ghi rõ thời điểm chắc chắn người mua có sổ hồng trong tay.
Bạn nên thỏa thuận với chủ đầu tư về phần trăm giá trị căn nhà chung cư mà bạn sẽ giữ lại sau khi nhận sổ hồng, sau đó mới thanh toán số tiền còn lại. Điều này sẽ đẩy chủ đầu tư phải tìm mọi cách để có được sổ hồng và có trách nhiệm đối với khách hàng.
Trong trường hợp bạn mua lại căn hộ chung cư từ hộ gia đình hoặc cá nhân, khi đi công chứng hợp đồng, bạn phải yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó. Nếu căn hộ chung cư đó đã mua bán từ lần thứ hai trở lên, khi công chứng phải có hợp đồng mua bán lần cuối. Hai bên có thể lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư tại căn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch và an toàn với người mua.
Cùng với điều đó, hãy chú ý rằng quy trình mua bán phải thông qua và được xác nhận chuyển nhượng bởi chủ đầu tư vì trong một số trường hợp, hoạt động này sẽ không được chấp nhận nếu không có sự đồng ý từ chủ đầu tư.
Yêu cầu người bán hợp tác trong quá trình làm hợp đồng và thực hiện các giao dịch mua bán tại văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn.
5 Yếu tố pháp lý cần biết khi mua căn hộ chung cư
1. Chủ đầu tư uy tín
Để được kinh doanh hợp pháp, chủ đầu tư cần có Giấy đăng ký kinh doanh do Sở kế hoạch đầu tư cấp. Khi mua nhà, người mua cần tìm hiểu về chủ đầu tư và đảm bảo thông tin minh bạch. Có thể tra cứu thông tin trên mạng hoặc liên hệ với cơ quan chức năng để biết thêm.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Có thể là sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận thì tức là dự án đã hoàn tất việc giải phóng mặt bằng và đất để xây dựng dự án là hợp pháp, không có tranh chấp pháp lý sau này. Ngoài ra, các giấy tờ này cũng chứng minh rằng dự án chủ đầu tư đang bán không bị thế chấp tại ngân hàng.
3. Giấy phép xây dựng dự án chung cư
Giấy tờ xác nhận cho phép cá nhân và tổ chức thực hiện công việc xây dựng nhà cửa và công trình theo đúng quy hoạch. Hiện nay, có nhiều dự án xảy ra việc xây dựng không được phép và bị đình chỉ thi công, gây chậm tiến độ và thiệt hại cho người mua nhà.
4. Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất
Dự án chung cư cần có hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế đất cho nhà nước. Nhiều khu chung cư gặp khó khăn khi người dân làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư do chủ đầu tư chưa đóng đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Thông tin này cần được công khai và minh bạch bởi chủ đầu tư để trình cho người mua. Hoặc người mua có thể kiểm tra thông tin này với Sở Tài nguyên, Sở xây dựng và Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố để đối chiếu.
5. Hợp đồng mua chung cư
Hợp đồng mua bán là giấy tờ quan trọng nhất liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên. Vì vậy, hợp đồng này cần phải được viết rõ ràng, đầy đủ và chi tiết các thông tin sau:
Các điều khoản rõ ràng, dễ nhìn thấy.
Tiền VNĐ được coi là đơn tiền tệ. Trong trường hợp tranh chấp, tòa án chỉ chấp nhận khi đơn vị tiền tệ là VNĐ.
Tiến độ thanh toán của dự án phải đi đôi với tiến độ hoàn thành. Khi mua căn hộ, người mua nên giữ lại tối thiểu 5% giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).
Người ký hợp đồng phải là người đại diện cho chủ đầu tư hoặc được ủy quyền đầy đủ từ người đại diện để thực hiện việc ký kết hợp đồng.
Trong tương lai, khi thực hiện một dự án, thời điểm ký hợp đồng sẽ xảy ra sau khi hoàn thành phần móng. Điều này được quy định bởi pháp luật.
Trong quá trình lưu trú, chúng ta sẽ có một hiệp định rõ ràng về các khoản phụ phí như phí quản lý, phí sử dụng điện nước, phí vệ sinh,…
≫> Xem thêm: Các bước chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận sở hữu.
Thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
Điều kiện làm sổ hồng cho căn hộ chung cư
Luật Nhà ở năm 2014 tiếp lửa cho việc sở hữu nhà ở bằng nhiều hình thức khác nhau như đầu tư xây dựng, mua bán, thuê mua, nhận tặng, thừa kế, góp vốn, đổi nhà ở và các hình thức khác được quy định bởi pháp luật. Tuy nhiên, để có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Giấy chứng nhận này chỉ áp dụng cho nhà ở đã có sẵn), cá nhân hay tổ chức phải đáp ứng các điều kiện và được cấp phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 9 quy định rằng, chủ đầu tư không được cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua hoặc để bán. Thay vào đó, Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người thuê mua hoặc người mua nhà ở, trừ khi nhà ở chưa được cho thuê mua hoặc chưa được bán. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư có nhu cầu, Giấy chứng nhận có thể được cấp cho nhà ở chưa cho thuê mua hoặc chưa bán. Ngoài ra, nếu chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho nhà ở đó.
Khi chủ đầu tư xây dựng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư hợp pháp, và khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà, họ có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua hoặc người thuê mua phải tiến hành các thủ tục để cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ ngày hết hạn thuê mua. Ngoại trừ trường hợp người mua hoặc người thuê mua có văn bản yêu cầu tự tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận, nếu gặp khó khăn trong quá trình thực hiện, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ.
Hồ sơ làm sổ hồng cho căn hộ chung cư
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư của Bộ Xây dựng số 1/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009, các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở đã được quy định. Theo đó, bên bán có trách nhiệm tiến hành thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua căn hộ nhà chung cư và chuẩn bị hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng.
Hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gồm hồ sơ cơ sở và hồ sơ từng căn hộ nhà chung cư.
* Sau khi hoàn tất thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần sở hữu riêng có thời hạn 30 ngày để nộp hồ sơ cơ sở. * Bên bán phải hoàn thành việc lập giấy chứng nhận hồ sơ cho từng căn hộ và nộp cho cơ quan có thẩm quyền.* Bên mua cần giao cho bên bán các giấy tờ sau đây.
Đề nghị cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo mẫu) có chữ ký của người mua căn hộ và xác nhận từ người bán.
Hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng.- Biên bản bàn giao và thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng nhà chung cư.- Biên lai thu các nghĩa vụ tài chính của Bên mua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận.- Nếu bên mua tự thực hiện nghĩa vụ tài chính, giao biên lai này cho bên bán để đưa vào hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Người mua căn hộ nhà chung cư đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà trước khi lập hồ sơ cơ sở sẽ được lập hồ sơ cơ sở và hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận từng căn hộ, sau đó nộp đồng thời cho cơ quan cấp giấy chứng nhận.
Cơ quan cấp chứng nhận phải hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư trong vòng 30 ngày từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Xem thêm: Quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng trong tòa nhà chung cư?
Lệ phí khi làm sổ hồng cho căn hộ chung cư
Khi thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư, cần lưu ý đến mức lệ phí. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006. Đối với cá nhân, lệ phí không vượt quá 100.000 đồng một giấy chứng nhận. Đối với tổ chức, lệ phí không vượt quá 500.000 đồng một giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu.
Thời gian cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
Từ ngày 3/3, theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về thực hiện Luật Đất đai, thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan đến đất khi có sự thay đổi; thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất, đăng ký đất đai trong trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý trong thời gian tối đa là 15 ngày.
Hãy truy cập vào Homedy.Com để tìm kiếm các dự án căn hộ từ các chủ đầu tư đáng tin cậy. Homedy.Com là một trang web tin tức bất động sản trực tuyến được đánh giá cao, với việc cập nhật nhanh chóng và chính xác. Nó giúp bạn dễ dàng so sánh và lựa chọn mua bán bất động sản theo ý muốn.
N.Phương.
