Chuyển đổi từ đất thổ canh sang đất thổ cư có thể mang lại cơ hội cho người dân sở hữu một mảnh đất để xây dựng nhà ở và trong một số trường hợp, giá trị của mảnh đất cũng có thể tăng lên. Để thực hiện việc này, người dân cần hiểu rõ quy định về chuyển đổi từ đất thổ canh sang đất thổ cư dưới đây và tự thực hiện nếu có khả năng.
1. Thế nào là đất thổ canh, đất thổ cư?
Hiện nay, pháp luật đất đai không đưa ra quy định hay giải thích cụ thể về đất thổ canh và đất thổ cư. Tuy nhiên, trong thực tế, có một sự thống nhất trong việc hiểu về hai loại đất này.
* Đất nông nghiệp là gì?
Đất thổ canh là thuật ngữ dùng để chỉ đất trồng trọt và đã được sử dụng phổ biến từ những năm 90 trở về trước. Tuy nhiên, hiện nay, thuật ngữ này dần được thay thế bằng thuật ngữ đất nông nghiệp theo quy định pháp luật về đất đai.
* Đất đai nội thành là gì?
Đất thổ cư là thuật ngữ thông dụng mà người dân thường sử dụng để chỉ đến đất để sinh sống, bao gồm đất ở tại vùng nông thôn (gọi tắt là ONT) và đất ở tại khu đô thị (gọi tắt là OĐT).
2. Khi nào được chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư?
Câu hỏi: Anh Vũ Trần B hỏi: Tôi có thể tự ý chuyển đất trồng cây lên đất để xây nhà không?
LuatVietnam đưa ra câu trả lời như sau:
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi hộ gia đình hoặc cá nhân muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, họ phải xin phép từ UBND cấp huyện tại địa phương có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Anh cần viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ khi UBND cấp huyện đã cho phép, thì mới được chuyển đất. Nếu tự ý chuyển đất sẽ bị phạt tiền và phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Thủ tục chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư và phí phải nộp (Ảnh minh họa)
3. Phải xin phép ai khi chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư?
Người dân khi viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cần hiểu rõ về quyền hạn để được chấp thuận, nếu không sẽ vi phạm quyền hạn và đơn sẽ bị trả lại hoặc yêu cầu viết lại.
Theo Điều 59 của Luật Đất đai 2013, thẩm quyền có quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất theo các quy định sau đây:
Đối với tổ chức: UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) đưa ra quyết định.
Đối với hộ gia đình, cá nhân: UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên đòi hỏi sự chấp thuận bằng văn bản từ UBND cấp tỉnh trước khi quyết định được thực hiện.
Xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình và cá nhân cần ghi rõ trong đơn xin là: Kính gửi Ủy ban nhân dân của tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
4. Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
* Đơn xin thay đổi mục đích sử dụng đất.
Số lượng tài liệu: 01 bộ.
Thành phần hồ sơ bao gồm:
Đơn xin phép thay đổi mục đích sử dụng đất theo biểu mẫu số 01 được ban hành cùng với Thông tư 30/2014/TT-BNTMT.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
* Cách thức, quy trình thực hiện.
Bước 1. Gửi hồ sơ.
Địa điểm gửi hồ sơ (áp dụng cho gia đình, cá nhân):.
Cách 1: Gửi hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2: Nơi chưa triển khai đơn cửa sẽ nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Nhận hồ sơ.
Bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp khi hồ sơ đầy đủ.
Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ, cần thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Xử lý yêu cầu.
Người sử dụng đất phải đáp ứng đúng số tiền và thời hạn nộp khi nhận thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế.
Bước 4. Trả lại kết quả.
Thời gian giải quyết: Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
5. Chi phí khi chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư
* Lịch sử sử dụng đất.
Chú ý: Phương pháp tính phí sử dụng đất dưới đây chỉ áp dụng cho các hộ gia đình và cá nhân.
Phương pháp tính toán và số tiền phải đóng cho việc sử dụng đất khác nhau tùy thuộc vào từng loại đất nông nghiệp.
Trường hợp 1: Chuyển từ nông trường, hồ trong cùng mảnh đất có nhà ở.
Điểm mục 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đề ra:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.
Theo đó, hai trường hợp sau đây sẽ đóng góp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Chuyển từ khu đất đồng cỏ và ao nước trong cùng thửa đất chứa ngôi nhà trong khu dân cư không được công nhận là đất ở sang sử dụng như đất ở.
Ban đầu, đất là một phần của khu vườn và liền kề với ngôi nhà. Tuy nhiên, người sử dụng đất đã chia ra để chuyển quyền sở hữu hoặc do các đơn vị đo đạc tách riêng thành các thửa đất ở, khi vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004.
Vì vậy, trong trường hợp đó, tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau đây:
Số tiền phải trả cho việc sử dụng đất chiếm 50% so với giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao miễn phí sử dụng đất sang đất ở.
Xem thêm tại: Giá cả để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất dân cư là bao nhiêu?
Trên đây là quy trình chuyển đổi đất thổ canh thành đất thổ cư và cách tính phí phải thanh toán. Nếu bạn gặp bất kỳ vấn đề nào, vui lòng liên hệ số điện thoại 1900.6192 để được hỗ trợ ngay.
≫> Thay đổi mục đích sử dụng đất năm 2021: Hồ sơ, thủ tục và số tiền phải đóng.
≫> Tổng hợp 8 quy định mới người dùng đất cần hiểu từ ngày 01/9/2021.
≫> Hình phạt khi tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất.
